土地の査定方法は?売却の事前準備やシュミレーションアプリも紹介

はじめて土地の売却を行うのであれば、事前にしっかりとした知識をつけるべきです。

しかし、不動産を売却する機会は人生に何度も経験できることではありません。「全く売却する方法がわからない」といった意見も多いでしょう。

そこで今回は、土地売却について詳しく解説。全体の流れや事前準備、「路線価」などの評価額を用いた相場の計算方法も紹介しています。土地売却に関する内容を一通り把握できるはずです。

簡易的に査定できるシュミレーションアプリも紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
土地の査定を手軽にするならSUUMO売却
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  • 10社の不動産会社の査定額を比較できる!※物件の所在地によって査定できる会社数に変動があります
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土地査定の基準・2種類の査定方法

不動産会社が査定結果として提示してくる金額は、査定時から約3か月以内に売れるであろう金額です。

 土地の価値は常に変動しているので、数ヶ月で査定額が大きく違うこともあり得ます。

また、不動産会社が行う査定方法は以下の2種類です。それぞれ特徴が異なるので自分に合った方法を選択しましょう。

不動産の査定方法
  • 机上査定
  • 訪問査定

    机上査定とは?

    机上査定とは?

    机上査定とは?
    実際の物件への訪問を伴わない査定方法です。

    類似している不動産の売却実績やリアルタイムの市場データをもとにして評価してもらえる方法で、PCやスマホを利用してオンライン上で結果が分かります。

    机上査定のメリット・デメリット

    机上査定のメリット
    • 書類が不要
    • 面積や所在地など、簡単な情報のみで評価してもらえる
    • 最短で当日に査定結果がわかる
    机上査定のデメリット
    • 査定結果の正確性が低い
    • 個人情報を入力する必要がある

    机上査定がおすすめな人の特徴

    机上査定がおすすめな人の特徴
    • すぐに結果を知りたい
    • おおよその相場が知りたい
    • 不動産の所在地から現住所が離れている
    • 現段階で売却する意思が確定していない

    机上査定は、ネット上で誰でも簡単に査定依頼をできるのが、嬉しいポイントです。

    売却意思が決まっていなくても依頼できるので、試しに査定額を聞いてみるのもアリですよ。

    訪問査定とは?

    訪問査定とは?

    訪問査定とは?
    机上査定で入力する情報に加えて、実際に目で見た情報を加味して評価する方法です。

    訪問査定してもらう日時を不動産会社と取り決めて、実際に現地に来てもらいます。訪問査定で見られる項目例は以下の通りです。

    訪問査定で見られるポイント
    • 土地の形状
    • 隣接している道路の幅員
    • 周辺環境(学校や公園、病院などの有無・距離)
    • 駅からの距離
    • 土地状況(日当たり、風通しなど)

    訪問査定のメリット・デメリット

    訪問査定のメリット
    • 正確な査定額がわかる
    • 不動産会社の雰囲気がわかる
    • 売却活動の具体的なプランを聞ける
    訪問査定のデメリット
    • 土地に関わるさまざまな書類を用意する必要がある
    • 査定額を算出するまでに時間がかかる

    訪問査定がおすすめな人の特徴

    訪問査定がおすすめな人の特徴
    • 実際の売却価格に近い査定額を知りたい
    • 信頼できる不動産会社を見つけたい
    • 売却する意思が確定している
    • 具体的な戦略を聞きたい

    売却を急いでいる方や、信頼している不動産会社がある方は、訪問査定で依頼するのがいいでしょう。

    「以前お世話になった不動産会社で売却もお願いしたい」という方は、すぐに訪問査定をお願いしてみましょう。

    土地査定の評価項目一覧

    土地査定の評価項目一覧

    土地の査定では、以下の項目を用いて評価します。まずは、評価対象となる項目とポイントをそれぞれ確認しましょう。

    評価対象の項目 ポイント
    面積
    • 基本的に広いほうが高評価
    • エリアの需要によっても変動する
    • 正方形や長方形などの整形地が評価が高い
    • 旗竿状などの変形した土地は低評価
    隣接している道路の幅員
    • 土地の前面にある道路の幅の長さが広いほど高評価
    • 2m未満のだと売却できない
    間口と奥行き
    • 間口の広いほうが高評価
    • 間口が狭く、奥行きの長い土地は低評価
    道路との接地面数
    • 道路との接地面数が1面の「中間画地」より、2面接地している「角地」のほうが高評価
    道路の高低差
    • 道路よりも若干高い位置にある場合は高評価
    • 道路よりも低い位置にある場合は低評価
    土壌汚染・埋蔵文化財の有無
    • 土地の評価額からそれらの調査発掘費用や時間を考慮した金額を差し引く
    険悪施設の有無
    • 土地の近くに険悪施設(墓地、送電線、産業廃棄物処理場、下水処理場など)がある場合は低評価
    駅・商業施設・公共施設との距離
    • 近ければ近いほど高評価(5~10分圏内が対象)
    • 近辺にない場合低評価

    土地の相場を知るための3つの評価額

    土地の査定を不動産会社に依頼する人がほとんどですが、実は自分で調べる方法が存在します。

    あらかじめ調査しておけば、不動産会社が不適切な査定額を提示してきた時に指摘できるのでおすすめです。

    土地の相場を知るための3つの評価額
    1. 公示地価
    2. 路線価
    3. 固定資産税評価額

    参考評価額①公示地価

    参考評価額①公示地価

    公示価格とは、国土交通省が公表している評価額です。

    毎年1月1日時点に全国約2万6,000地点の地価を調査し、不動産鑑定士が鑑定して土地価格を定めているので信憑性の高い情報として活用されています。

     公示価格を用いて土地の価格を算出する計算式は、「公示価格×土地の面積×1.1」です。

    1.1を掛け合わせる理由は、実際の土地価格が公示価格の1.1倍にあたるケースが多いことから来ています。

    また、実際に公示価格を用いて土地の価格を調べる手順は以下をご参照ください。

    STEP① 標準地・基準地検索システムにアクセスし、土地の所在地に該当する都道府県を選択
    STEP② 土地の所在地に該当する市区町村を選択
    STEP③ 対象欄を地価公示・都道府県地価調査の両方に設定し、その他条件を入力
    STEP④ 検索結果の価格を前述で紹介した計算式に当てはめて土地の価格を算出

    参考評価額②路線価

    参考評価額②路線価

    路線価とは、道路に面している1平米あたりの地価を表す評価額です。毎年、国税庁が公表しています。

    路線価を用いて土地の価格を算出する計算式は、以下の通りです。

     路線価×土地の面積÷0.8×1.1

    0.8で割る理由は、路線価が公示価格の8倍程度になるため。1.1を掛け合わせる理由は、公示価格と同様です。

    また、実際に路線価を用いて土地の価格を調べる手順は以下をご参照ください。

    STEP① 路線価図・評価倍率表にアクセスし、土地の所在地に該当する都道府県を選択
    STEP② 路線価図をクリックし、土地の所在地に該当する市区町村を選択
    STEP③ 土地の所在地に対応するマップ内から道路部分に記載されている数字を確認(英語部分を除いたもの)
    STEP④ 表記されている数字×1,000で算出された数値が路線価である(路線価は1,000円単位で記載されているため)
    STEP⑤ 前述で紹介した計算式に当てはめて土地の価格を算出

    参考評価額③固定資産税評価額を用いて調べる方法

    参考評価額③固定資産税評価額を用いて調べる方法

    固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税の税額を計算するために各市町村区が基準として定めている評価額です。

    固定資産税評価額を用いて土地の価格を算出する計算式は以下の通りです。

     固定資産税評価額÷0.7×1.1

    0.7で割る理由は固定資産税評価額が公示価格の7倍程度になるため。1.1を掛け合わせる理由は、公示価格と同様です。

    また、実際に固定資産税評価額を用いて土地の価格を調べる手順は以下をご参照ください。

    STEP① 納税通知書にある「課税明細書」のページから評価額を確認
    STEP② 前述で紹介した計算式に当てはめて土地の価格を算出

     

    土地売却の方法を全5STEPで紹介

    土地売却の方法を全5STEPで紹介

    土地売却の流れは以下の全5STEPで完結します。あらかじめ全体の流れを知っておくと、はじめての土地売却でも失敗せずに済むでしょう。

    土地売却の流れ5STEP
    1. 自分で相場を調べる
    2. 不動産会社に査定依頼する
    3. 媒介家役締結後に売却活動開始
    4. 売買契約締結・引き渡し
    5. 確定申告

    STEP①自分で相場を調べる

    まずは、自分で相場を調べてみましょう。事前に相場を把握することで、以下のようなリスクを避けることができます。

    事前に相場を調べるメリット
    • 悪質な不動産会社に騙されるリスクを避けられる
    • 売却価格から費用を差し引いた、手元に残るおおよその金額が予想できる

    また、自分で相場を調べる方法は、前述で紹介している評価額を用いた方法がおすすめです。

    不動産情報サイトなどで条件が似ている土地を参考にするのも良いでしょう。

    STEP②不動産会社に査定依頼する

    STEP②不動産会社に査定依頼する

    査定を依頼する方法
    • 1社ずつ気になる不動産会社に連絡する
    • 不動産一括査定サイトを利用する

    不動産会社に査定依頼を申し込むには、上記2通りの方法が存在します。

    不動産一括査定サイトとは?
    複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるWeb上のサービス。基本的に全て無料で利用できます。

    不動産の査定額は業者によって異なるので、複数の業者に査定してもらうのが基本です。

    1社1社気になる不動産会社に問い合わせするのも良いですが、面倒であれば不動産一括査定サイトを利用しましょう

    不動産一括査定サイトのメリット・デメリット

    不動産一括査定サイトのメリット
    • 複数の査定価格を比較できる
    • 業者の比較もできるので、信頼できる業者が見つかる
    • 信頼できる業者とそのまま契約できる
    不動産一括査定サイトのデメリット
    • 営業メール・電話に対応する必要がある
    • 全国すべての不動産会社に対応していない

    STEP③媒介契約締結後に売却活動開始

    STEP③媒介契約締結後に売却活動開始

    信頼できる不動産会社を決めた後に、仲介活動を依頼します。

    仲介活動を正式に依頼する契約を「媒介契約」といい、3種類の契約方法から選択可能です。

    一般媒介契約
    • 複数社の不動産会社と契約可能
    • 売主が買主を見つけて契約してもOK
    • レインズへの登録義務は無し
    • 販売状況の報告義務は無し
    • 契約期間に法令上の定め無し
    専任媒介契約
    • 1社のみの不動産会社と契約可能
    • 売主が買主を見つけて契約してもOK
    • 契約日から7日以内にレインズに登録
    • 2週間に最低一回は販売状況の報告をする
    • 契約期間は3か月以内
    専属専任媒介契約
    • 1社のみの不動産会社と契約可能
    • 売主が買主を見つけて契約する場合、不動産会社を通して契約する
    • 契約日から5日以内にレインズに登録
    • 1週間に最低一回は販売状況の報告をする
    • 契約期間は3か月以内

    大きな違いは「何社と契約できるか」や「レインズへの登録義務」、「販売状況の報告頻度」でしょう。

    レインズとは?
    不動産会社専用の不動産情報サイトです。レインズに土地の情報を登録すれば、早期売却などに期待ができます。

    また、それぞれの契約方法ごとにおすすめな人の特徴を紹介します。

    それぞれの契約に向いている人の特徴
    • 一般媒介契約
      →売却価格にこだわりがない人
    • 専任媒介契約
      →売れにくい条件の土地や売却価格にこだわりがある人
    • 専属専任媒介契約
      →絶対的に信頼できる不動産会社を絞れている人

    STEP④売買契約締結・引き渡し

    買主が見つかるまでは不動産会社が広告活動や内見対応を行ってくれます。売主が売却活動中に行うことは以下の通りです。

    売主が売却活動中に行うこと
    ▼土地の内見対応(不動産会社によって異なる)
    ▼雑草や廃棄物の処理

    基本的に内見対応は不動産会社が対応してくれますが、売主に委ねる場合もあります

     内見の予約が入ったら、購入希望者の土地に対する印象を良くするために、雑草や廃棄物の処理を行いましょう。

    購入希望者と価格や条件の折り合いがついたら売買契約を結びます。契約日に行うことは以下の通りです。

    契約日に行うこと一覧
    • 売買契約書を取り交わす
    • 不動産会社から買主に対して重要事項説明
    • 手付金の受け取り(売却価格の半額)
    • 引き渡し日の設定

    あとは引き渡し日に売却価格から手付金を差し引いた金額を受け取れば、引き渡し完了です。

    STEP⑤確定申告

    土地を売却して利益を得た場合、確定申告の義務があります。

     確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日~3月15日頃までに行います。

    土地査定シュミレーションアプリなら匿名で利用可能

    土地査定シュミレーションアプリなら匿名で利用可能

    土地査定シュミレーションアプリとは、たった数十秒で土地の査定結果がわかる便利なサービスです。

    個人情報の入力が不要で、土地の取引情報を学習した人工知能AIが土地の査定額を割り出してくれます。

    土地査定シュミレーションアプリのメリット・デメリット

    土地シュミレーションアプリのメリット
    • 数十秒で査定結果がわかる
    • 個人情報の入力が不要
    • 取引情報が多いエリアなら正確性が高い
    土地シュミレーションアプリのデメリット
    • 基本的に正確性が低い
    • 最終的に不動産会社に依頼する必要がある

    以上のことから、所在地や面積などの簡易的な情報のみで査定結果がわかるので、「まずはおおよその相場を知りたい」といった人におすすめです。

    また、実際に売却する際には不動産会社をに仲介依頼する必要があります。

    2度手間になるのを避けたい人は不動産一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

    土地の査定に必要な事前準備

    土地の査定に必要な事前準備

    土地の査定を申し込む前に必要な事前準備は以下の3つです。準備を怠ると査定額に影響する可能性があるので必ず確認しましょう。

    土地の査定を申し込む前に必要な事前準備
    1. 測量図の用意
    2. 隣接している道路状況の確認
    3. 雑草や廃棄物の処理

    事前準備①測量図の用意

    土地の査定を依頼する前に測量図を用意しておきましょう。

    測量図には「所有している土地と道路や隣接地の境界線がどこなのか」が記載されています。

     土地がどこまで有効活用できるかが分かり、土地の評価に直結するので必ず用意しましょう。

    測量図がない場合、以下のようなデメリットが懸念されるのでご注意ください。

    測量図がない場合のデメリット
    • 土地の面積が確定できない
    • 査定に時間が掛かる
    • 最悪の場合、査定額が減少する

    また、測量図は法務局で取得することができます。

    測量図が手元にない人がほとんどだと思うので、必ず査定前に取得しましょう。

    事前準備②隣接している道路状況の確認

    事前準備②隣接している道路状況の確認

    土地の価値は隣接している道路の幅員によって大きく変動します。

     前面に隣接している道路の幅員が広いほど高額査定の対象です。

    また、道路の幅員が2m以上ないと建物が建ててはいけないと「建築基準法」で定められているので、そもそも2m未満の道路に隣接している土地は売却できません。

    仮に今建物が建っているとしても、建て替えることはできないのでご注意ください。

    事前準備③雑草や廃棄物の処理

    売却予定の土地に「雑草が生い茂っている」「廃棄物が散乱している」という状況が見受けられるのであれば、査定前に改善するのがおすすめです。

     購入希望者からの印象が悪くなり、土地の売却活動に影響を与えます。

    仮に購入希望者の希望条件に該当する土地だとしても、清潔感がないことを理由に購入に至らない可能性があるからです。

    また、売却活動が始まると内見の予約がいつ入るかわかりません。

    できるだけ早めに改善すれば安心して売却活動を不動産会社に委ねられます。

    不動産一括査定サイトを選ぶポイント

    不動産一括査定サイトを選ぶポイント

    不動産一括査定サイトを選ぶポイント
    • 登録社数の多さ
    • 不動産タイプに多く対応している
    • サポート体制が充実している

    登録者社の多さ

    SUUMOやライフルホームズなど、不動産査定会社によって提携している不動産会社が異なります。

    大手の不動産会社のみ数社と提携しているものや、大手や中小を含む約1,000社以上の不動産会社と提携しているものなど、各サイトによって特徴があります。

     全国に展開している大手不動産査定会社なら、より多くの不動産会社と出会える可能性が広がります。

    また、会社の規模が大きいほど、利用者数も多く使いやすさが優れているため、初めて査定を行う方にもおすすめです。

    最終的に1社に絞り込むため、全国対応の一括査定サイトを利用するといいでしょう。

    不動産タイプに多く対応している

    査定サイトによっては、一戸建て、マンション、土地以外の査定を行っていない場合もあります。

    特にマンションを売却する際は、分譲・一棟などの種類によっても査定額が異なるため、カテゴリが分けられているサイトを選ぶのがおすすめです。

     

    また、種類以外のも、エリアの観点から不動産売却を得意とする会社もあるため、考慮して選ぶ必要があります。そのためエリアに特化不動産会社を絞り込むことができる、一括査定サイトもおすすめです。

    サポート体制が充実している

    不動産一括査定サイトごとに対応しているサポートやサービス体制が異なります。

    問い合わせに関するフリーダイアルが24時間対応していたり、不動産会社を断る際の代行をしてくれたりと、各サイトに寄って様々なサポートを実施しています。

    初めて不動産売却を行う方は、不動産に関する相談やサポートが充実しているサイトを基準に選ぶこといいでしょう。

     

    土地査定におすすめの不動産一括査定サイト3選

    SUUMO売却

    SUUMO売却

    SUUMO売却のココがおすすめ
    • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
    • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
    • エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
    • 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
    • 必要事項の入力は最短60秒程度であっという間に完了!簡単に申し込める!
    • 10社の一括査定が可能※

    SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

    査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

     トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

    また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

    エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

    購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

    SUUMO売却での一括査定の流れ

    スーモ売却 一括査定の流れ

    スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。

    物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK!

    • 物件の詳細情報(間取り・専有面積・築後年数)
    • 個人情報(氏名・住所・連絡先・問い合わせ内容)

    物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。

    上記の入力が済むと、自動的に申込者それぞれにピッタリの不動産会社を紹介してくれます。気になる会社を選択したら、申込完了です!
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    HOME4U

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     NTTデータグループが独自の厳しい審査を行った上で、提携する不動産会社を厳選しています。

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    選んだ企業以外からの連絡は一切なく、HOME4U側で悪徳企業は排除されているため、利用者が安心できる体制が整っています。

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    出典:HOME4U 公式サイト

    イエウール

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    イエウールのココがおすすめ
    • 提携不動産会社は1,974社
    • 月間利用者数が1万3千人でNo.1の実績
    • 47都道府県で審査対応可能!地方の不動産会社も見つかりやすい
    • 売却成立サポート件数は年間20万件以上

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    イエウールは株式会社Speeeが運営する一括査定サイトで、最大6社に一括で査定を申し込むことができます。提携している不動産会社は1,900社以上と比較的多いため、年間20万件以上の売却成立が実現しています。

    47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

    地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。
    また、イエウールでは以下の物件種別で依頼が可能となっています。
    • 分譲マンション
    • 一戸建て
    • 土地
    • 一棟アパート・一棟マンション
    • 区分マンション(収益)
    • 一棟ビル
    • 区分所有ビル(ビル一室)
    • 店舗・工場・倉庫
    • 農地
    • その他

    査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。

    提携会社数 1,974社※2020年7月時点
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    出典:イエウール公式ページ

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    よくある質問

    土地の査定方法は?
    不動産会社が行う査定方法は、机上査定と訪問査定の2種類があります。まず机上査定とは、実際の物件への訪問を伴わない査定方法です。類似している不動産の売却実績やリアルタイムの市場データをもとにして評価してもらえる方法で、PCやスマホを利用してオンライン上で結果が分かります。次に訪問査定とは、机上査定で入力する情報に加えて、実際に目で見た情報を加味して評価する方法です。訪問査定してもらう日時を不動産会社と取り決めて、実際に現地に来てもらうため、売却を急いでいる方や、信頼している不動産会社がある方は、訪問査定で依頼するのがいいでしょう。
    机上査定がおすすめの人は?
    すぐに結果を知りたい人や、おおよその相場が知りたい人におすすめの査定方法です。また、不動産の所在地から現住所が離れている、現段階で売却する意思が確定していないといった場合でも、ネット上で誰でも簡単に査定依頼をすることが可能です。
    訪問査定がおすすめな人は?
    実際の売却価格に近い査定額を知りたい人や、信頼できる不動産会社を見つけたい人は訪問査定がおすすめです。また、売却を急いでいる方や、信頼している不動産会社がある方は、訪問査定で依頼することをおすすめします
    不動産査定サイトを利用するメリットは?
    不動産査定サイトのメリットのは、複数の査定価格を比較できる、業者の比較もできるので信頼できる業者が見つかる、基本的に全て無料で利用できるなどの点が挙げられます。
    1社1社気になる不動産会社に問い合わせするのも良いですが、面倒であれば不動産一括査定サイトを利用しましょう。
    不動産一括査定サイトを選ぶポイントは?
    不動産一括査定サイトを選ぶコツやポイントには、土地に特化した業者と提携しているか、土地の所在地に対応している業者と提携しているか、悪徳な業者を排除しているかといった点を確認することをおすすめします。
    不動産一括査定サイトは基本的に無料で査定を行うことが可能です。信頼できる会社を見つけて、安心して取引を行いましょう。
    土地の査定に必要な事前準備は?
    土地の査定を申し込む前に必要な事前準備は①測量図の用意、②隣接している道路状況の確認、③雑草や廃棄物の処理の3点です。特に①測量図の用意を忘れてしまうと、土地の面積が確定できなかったり、査定に時間が掛かる場合があるため注意が必要です。
    土地査定におすすめの不動産一括査定サイトは?
    不動産一括査定サイト「SUUMO売却」がおすすめです。SUUMO売却では、エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができ、細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できます。また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できるため査定前に、ぜひ確認してみてください。

    まとめ

    ここまで、土地の売却方法について網羅的に解説してきました。事前準備から査定方法など、初めての土地売却に必ず役立つ情報です。

    「路線価」などの評価額を用いた計算方法は、公的なデータに基づいた相場額が分かるのですぐに実践してみましょう。

    また、忙しい人やすぐに売却するつもりではない人には、匿名で査定できるシュミレーションアプリがおすすめです。数十秒で結果がわかる簡易的な方法なので、隙間時間を活用しておおよその相場を調査してみてください。

    ぜひこの記事を参考にして、初めての土地売却を成功させていきましょう。

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