土地の売却にかかる税金は4種類！節税法や計算法などまとめて解説

あなたが買った土地や親から相続した土地は、住まなくなったり使っていない場合でも、所有しているだけで様々な税金などの維持費がかかります。

そこで、その土地を売却しようと考えたときに、どのような税金を支払わなければならないのかも気になるところ。

ここでは、土地の売却にかかる税金と、その節税方法について徹底解説。また、国税庁などの詳細なデータを基に、最新の減税制度などを詳しく紹介します。

今所有する土地の売却をお考えの方はもちろん、今後土地を相続する予定の方も、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

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土地の売却にかかる税金の種類は4つ

土地の売却でかかる可能性のある税金は、主に4つあります。それは、以下で説明する「印紙税」「登録免許税」「所得税」「住民税」です。

上記の税金を支払う時期はそれぞれ異なります。いつどのタイミングでいくらの税金が必要かを理解しておくことが大切です。

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売買契約時に支払う「印紙税」

土地の売却が決まれば、売主であるあなたと買主との間で売買契約を結びます。その際の売買契約書に添付する印紙代が「印紙税」です。

印紙税は、経済取引に伴って作成する、特定の文書に課税される税金です。印紙税の納税額は、以下の表の通りとなっています。

印紙税の納税額一覧

出典：国税庁より
※1　現在～2022年3月までの不動産取引においては、軽減税率が適用されています。

売買契約書は、売主と買主それぞれに1通ずつの合計2通が作成されます。印紙税代は売主と買主で1枚分負担するのが通例です。

節税のために「原本」を1通作成して、どちらかが「写し」を保管する節税方法があります。

ただ、トラブルを未然に防止するために、印紙税を節税することはおすすめできません。

引渡時の「登録免許税」

登録免許税とは、通常不動産を購入した際に、その金額に応じて発生する税金です。

土地の売却で登録免許税がかかるケースは「住宅ローン」が残っていた場合です。

売却する土地に「住宅ローン」が残っていると、土地を売却する際にローン残高を一括返済しなければなりません。

その後に、金融機関から「抵当権」を抹消してもらう「抵当権抹消登記」に登録免許税がかかります。その費用は、土地1筆（土地登記簿上の1個の土地）あたり1,000円が必要です。

土地売却の翌年に支払う「所得税・住民税」

土地を売却して「利益」が出ると「所得税（譲渡所得税）」と「住民税」が課税されます。

土地の売却によって「損をした」場合は非課税となり、翌年の確定申告で還付の対象になる可能性があります。

「所得税」と「住民税」を支払う時期は、土地を売却した翌年の確定申告の期限日※2となります。
※2 下記で詳しく解説します。

所得税と住民税の税額

上記のように、所得税と住民税の税率については、所有期間の長さによっておおよそ倍近い差があります。

これは投機目的による、短期間の土地の転売に対する課税を強化するためですが、あなたの土地の所有期間についても確認をしておくと安心です。

また、相続した土地の売却については、被相続人（亡くなった人）が土地を取得した日から計算します。

土地売却時の所得税・住民税の計算方法と支払う時期

土地の売却にかかる税金は「所得税」と「住民税」が大きな割合を占めることになります。

ただし、現在では古くからある高額な土地を売却する場合を除いて、売却益が大きくなることは少なくなっています。

ここでは「所得税」と「住民税」の計算方法と、支払う時期を解説します。

所得税

所得税の計算方法

所得税の計算方法には、主に2つのケースがあります。それは買った土地の価格が「分かる」ケースと「分からない」ケースです。

買った時の購入価格が分かることで、正確な利益を求めることができます。しかし、分からない場合には売却額の5%で購入したとみなされます。

土地の取得価格が分かる場合

土地の売却に伴う「利益」に課税される所得税額は、下記の式で計算できます。

例えば、土地の売却額が3,000万円で購入額（取得費用込み）が2,500万円であった場合、譲渡費用が100万円であれば、3,000万円－2,500万円－100万円＝400万円に課税されます。

「取得費用」と「譲渡費用」の内容は以下のとなります。

このように、購入や売却の際にかかった費用をしっかりと把握することも大切です。

土地の取得価格が分からない場合

土地を購入したときの費用が分からないことは、古い土地を相続した場合にはよくあるケースと言えます。

例えば、土地の売却額が3,000万円で購入額が分からない場合、譲渡費用が上記と同じ100万円であれば、3,000万円－150万円（3000万円×5%）－100万円＝2,750万円に課税されます。

上記のように、取得価格が分からないと課税額が高額になることがあります。そのためにも、できる限り取得価格を調べておきましょう。

所得税を支払う時期

所得税の納税の期限は、原則として不動産を売却した翌年の確定申告の期限である3月15日（3月15日が土日祝日に該当する場合は翌平日）となります。

尚、振替納税の場合は、4月下旬頃に指定した銀行口座から自動引き落としされます。

住民税

住民税の計算方法

住民税の計算方法は「所得税の計算方法」と同じ利益の確定方法で、その利益に「所得税率」を乗じて計算します。

住民税を支払う時期

住民税の支払い時期については、原則として4回に分けて納付します。納付期限は次の通りです。

• 第1期：6月末日（6月中に条例で定める日）
• 第2期：8月末日（8月中に条例で定める日）
• 第3期：10月末日（10月中に条例で定める日）
• 第4期：翌年1月末日（1月中に条例で定める日）

尚、住民税は一括で納めることもできます。

少しでもお得に土地を売却するには「節税」と「高く売る」ことが大事

大切にしてきた土地を売る際に、高い税金を払うのは誰しも抵抗があることでしょう。そこで手取りのお金を増やすポイントを紹介します。

ポイントは「節税」と「高く売る」コツにあります。

土地売却時の節税方法

土地の売却に伴い節税では「印紙税」の原本を1通とするくらいしかなく、「登録免許税」の節税方法はありません。

節税のポイントは「所得税」と「住民税」になります。

節税のポイント①売却のタイミング

先に解説したように、土地を所有する期間が5年以上であれば所得税と住民税の税率は下がります。

そこで、5年に満たない土地の売却は、この「法律上の5年」を待って売却する方法です。

ただし、土地の値下がりなどのリスクもあることを考慮しながら判断しましょう。

もしも、あなたの土地を高値で買いたいという人がいれば、5年未満でも売却した方がお得な場合もあります。そんなときは、不動産会社に相談すると良いでしょう。

節税のポイント②「3,000万円」の特別控除を利用する

特別控除とは、あなたのマイホームを売却した際に、その売却した利益から最高3,000万円まで控除ができる制度です。

この特例を受けるには「確定申告」が必要になりますので、土地を売却した年度は必ず確定申告してください。

節税のポイント③相続した土地の相続税を取得費にする

相続や遺贈によって取得した土地を売却する場合、相続税の申告期限から3年以内に売却しましょう。

このケースでは、相続税額の一定分を売却する資産の取得費として計上できます。

節税のポイント④相続した住居の土地を売却するケース

親などが住んでいたマイホームについて、相続してから3年を経過する年の年末までに、その土地などを売却した場合には、売却した利益から3,000万円の特別控除を受けることが可能です。

ただし、令和5年12月31日までの期限があるので注意が必要です。

節税のポイント⑤その他の特例

上記以外にも、公共事業や土地区画整理事業などのために土地を売却する際には、減税の特例があります。

その他にも、平成21年～平成22年に取得した土地を、一定期間が経過した後に売却する際にも特例があります。

このように、売却後の利益から「特別控除額」を差し引くことで、大きく減税することが可能です。

それぞれの減税については「国税庁のHP」より確認できます。

土地を高く売る方法

上記で説明した節税方法と同じように、土地を高く売る方法も1つではありません。以下では、土地を高く売る方法について解説します。

土地を高く売るポイント①古い家は取り壊してから売る

土地を売る際には、古い家を取り壊して「更地」にすることで、土地が売りやすくなります。

もしも「資産価値の無くなった」古い家屋がある場合には、費用を計算しながら取り壊しも検討しましょう。

土地を高く売るポイント②土地の境界を確定させる

田舎などの古いの土地では「境界線が確定しない土地」があります。そんな土地の場合には、買主が安心して土地を購入できません。

測量をお願いする必要がありますが、今後土地の境界トラブルが起きないようにするためにも、土地の境界線を一度調べておくことをおすすめします。

土地を高く売るポイント③土地を分割して売る

住宅地などでは「広すぎる土地」は売却しにくいものです。そこで「分割」をおすすめします。

広い住宅用地を分割することで「単価」と「売れやすさ」が上昇する可能性があります。

特に、土地を相続して「相続税が払えない」時にはおすすめの方法です。

土地を高く売るポイント④不動産会社を選ぶこと

良い不動産会社とは、営業力のある不動産会社という意味です。特に土地の売却などは、営業力によってその売却額が大きく変わります。

できる限り複数の不動産会社に査定をしてもらい、その中から良いと思う不動産会社に仲介をお願いするようにしましょう。

土地を高く売るポイント⑤買主を選ぶこと

土地を購入してくれる「買主」を選ぶことも非常に重要になります。なぜなら、その土地をどのように使うかで「買取り額」が大きく変わるからです。

土地を高く売るなら「エンドユーザー（最終消費者）」への販売がおすすめです。

一般的には、投資目的の「収益物件」としての購入額は安く「自分で使う土地」では高くなる傾向があります。

土地の売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。

物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK！

物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。

上記の入力が済むと、自動的に申込者それぞれにピッタリの不動産会社を紹介してくれます。気になる会社を選択したら、申込完了です！

出典：SUUMO売却査定　公式サイト　※物件の所在地によって査定できる会社数に変動があります

HOME4U

HOME4Uでは全国1,800社の優良不動産会社が揃っており、一度で最大6社に一括査定申込ができます。

国内で最も実績年数があるため、査定実績は累計45万件を突破・年間利用者が約1400万人を突破するなど、実績も申し分ありません。

選んだ企業以外からの連絡は一切なく、HOME4U側で悪徳企業は排除されているため、利用者が安心できる体制が整っています。

出典：HOME4U 公式サイト

イエウール

イエウールは株式会社Speeeが運営する一括査定サイトで、最大6社に一括で査定を申し込むことができます。提携している不動産会社は1,900社以上と比較的多いため、年間20万件以上の売却成立が実現しています。

47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。

• 分譲マンション
• 一戸建て
• 土地
• 一棟アパート・一棟マンション
• 区分マンション（収益）
• 一棟ビル
• 区分所有ビル（ビル一室）
• 店舗・工場・倉庫
• 農地
• その他

査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。

提携会社数	1,974社※2020年7月時点
最大一括査定社数	6
電話番号	-

出典：イエウール公式ページ

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イエウールの口コミ評判はこちら

イエウールの口コミ・評判は？特徴やメリット・デメリットを総まとめ

よくある質問

土地の査定には費用がかかりますか？

いいえ、無料です。ただ、不動産会社によっては請求する会社もあるかもしれませんが、そのような不動産会社はおすすめしません。

共有名義の土地でも売却できますか？

可能ですが、共有者全員の同意が必要になります。売買契約の締結や登記手続き書類への署名捺印などは、原則として本人が行う必要があります。そのためにも、共有者の同意と協力が必要です。

売却した年の固定資産税はどうなりますか？

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日現在の不動産所有者に対して課税します。 売却の際は、引渡しの日をもって日割りで案分して精算します。

権利証（登記識別情報）がなくても土地をることができますか？

権利証（登記識別情報）を紛失してしまった場合でも、司法書士に依頼すれば登記手続きは可能です。ただ、その際にはこまかな手続きが必要になります。

どんな土地でも売れますか？

極端に狭い土地や、建物が建築出来ない土地などは売却できない可能性もあります。まずは、不動産会社にお問い合わせ下さい。

土地を売却しやすい時期や季節はありますか？

一般的には、転勤や入学などで人が動く春頃（3月前後）と秋頃（9月前後）がに不動産は動きやすいといわれます。ただ、土地に関しては一概にいつ頃といった時期はありません。地域性などもありますので、ぜひ一度不動産会社に問い合わせてみて下さい。

売却を中止することになった場合には、仲介手数料や広告費用は請求されますか？

いいえ、請求はありませんのでご安心ください。不動産の取引では、原則として売却が成立しなかった場合の費用はいただきません。

まとめ

土地を売却する際には、4つの税金がかかることがお分かりいただけたかと思います。

ただし、現在はいろいろな減税や特例措置が実施されており、多くの土地を含めた不動産売買において「非課税」となる施策が取られています。

もしもあなたが売りに出したい土地などがある場合には、この記事を参考にして「できるだけ高く」「できるだけ節税」できるタイミングで売却して下さい。