購入した物件に住む入居者からの家賃が収入源となる「家賃収入」。実労働を伴わない収入源として「いつか自分も挑戦してみたい」と考える方も多いでしょう。
そこで今回は、家賃収入について、得る方法・手順から必要な費用まで、まとめて徹底解説。また、家賃収入を得るうえで気をつけるべきリスクに関してもあわせて紹介しています。
Contents
家賃収入とは？
家賃収入とはアパートやマンション、ビルなどの入居者が支払ってくれる家賃により得られる収入です。
しかし実際には家賃収入のうち、上記等の経費を引いた金額が家主の手元に残ります。
- 物件や土地にかかる固定資産税
- 物件のメンテナンス費用・修繕費
- 物件にかけている保険料の支払い
- 支払利息（借り入れをして物件を購入した場合）
受け取る賃料全てが丸々手元に残るわけではないと知っておいた方が良いでしょう。
家賃収入を得る方法・手順
家賃収入を得たいと思っても、具体的なやり方が分からないという方は多いでしょう。これから賃貸経営を始める方向けに、家賃収入を得る方法を詳しく解説していきます。
手順①不動産投資会社のセミナーを受講する
不動産投資会社では無料のセミナーを行っています。長期の運用となる不動産投資を始めるにあたり、一番重要なのは投資について勉強をすることです。
セミナーでは不動産投資のプロが利回りの良い物件や、効率よく利益を生み出す方法を解説してくれます。不動産投資の手順も具体的にわかるので、まずはセミナーを受講しましょう。
セミナーへ参加するとアマゾンギフト券などの特典をプレゼントしてくれる会社も多いですよ。
- 資料請求＆初回面談でAmazonギフト券50,000円分プレゼント！
- 東京商工リサーチ調べで、2年連続不動産投資売り上げ実績No.1
- 入居率99.5％！平均空室期間はたった26日
- アプリで簡単に物件管理ができる
| 企業名 | 株式会社GA technologies |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F |
| 設立 | 99.5％（2021年2月時点） |
| 入居率 | 2013年3月12日 |
出典：RENOSY公式サイト
手順②物件を探す
アパートやマンションなどの賃貸用不動産を持っていない場合、まずは物件探しから行いましょう。
居住目的の不動産を探すのと似ていますが、賃貸目的の不動産を購入するときには、以下3つのポイントに注意しましょう。
- 安定して人が入居しそうな物件を選ぶ
- 初期費用の用意と資金計画をたてる
- 今後のメンテナンスの計画・見積もりをしておく
賃貸経営は、マンションやアパートの一室を購入して始めるケースもあれば、ビルやマンションをまるまる一棟建てて始めるケースもあります。
手順③入居者を募集する
賃貸経営目的の不動産を入手し、人が住めるように整えたら入居者を募集していきます。
不動産会社を仲介に挟んだ方が効率よく入居者を探せます。不動産会社にどこまで委託するかは、家主が決められます。
- 入居者を探すところまで
- 賃貸契約の締結
- 入退去の手続き
- 物件の維持・管理
もちろん委託する範囲が広ければ広いほど、管理費用や委託費用を支払う必要があります。
その一方で、不動産会社にすべて委託をしてしまえば、時間の節約になるうえに、借り手側に対して安心感を与えられます。
今後、どんどん所有物件を増やして本格的に不動産経営をしていきたいのであれば最初のうちに信頼できる不動産会社を見つけておくのがおすすめです。
手順④賃貸契約を結ぶ
住宅の借り手が見つかったら、賃貸契約を結びましょう。賃貸契約は法律の知識も絡むので、不動産会社や専門家を挟んだ方が良いでしょう。
手順⑤家賃の入金確認・定期的なメンテナンス
借り手が見つかって引き渡しが終わったら、最初の家賃の入金を確認しましょう。その後は借り手が住み続けている間は、以下を行います。
- 家賃の入金確認
- メンテナンス・トラブル対応
賃貸契約が終了し、所有している物件が空室となった際には、再び不動産会社に広告等を出してもらい空室をできるだけ早く埋めるようにします。
このように不動産経営は、物件やその他の管理業務を管理会社に任せると、副業の中でも労働量が比較的少ない不労所得の一種です。
家賃収入に失敗しない物件選びのポイント
安定した家賃収入を得るためには、人に住みたいと思ってもらえるような物件が必要です。
そこで、これから人に貸す物件を購入したい方に向けて、物件選びのポイントを解説していきます。
物件のエリアには徹底的にこだわる
賃貸経営で失敗したくない方は、物件のエリア選びには徹底的にこだわりましょう。
- 人気のあるエリア
- 人口減少率が少なく今後もある程度の人口が見込めるエリア
- 政令指定都市
上記の場所・エリアにある物件を選んでおくと、入居者が見つかりやすいでしょう。どんなに住宅の設備や外観が良くても、不便な土地にある物件を借りようとする方は少ないです。
一般的に収益性の高い土地にある物件は、入居者で埋まりやすく利回りも高い傾向にあります。
建物の構造や設備が時代に合っている
物件を購入しようとしたときに、設備が古く価格も安い物件は避けた方が良いかもしれません。建物の構造が今の時代と合っていない場合、以下の可能性があります。
- 老朽化リスク
- 建て替えにより費用がかさむ
老朽化が原因である突発的な住宅トラブルや建て替え費用は、かなり高額となってしまうケースも多いです。
古い家は間取りなどが今の時代に合っていない可能性もあります。特に近年では、働き方改革の影響で住宅に求めるものの価値観が大きく変化してしまうかもしれません。
例えば、在宅ワーク用の部屋が家の中に用意されている物件が、昨今需要が高いと言われています。
実際に物件や土地を見て決定する
「家賃収入を早く得たい、早く不動産投資を始めたい」こんな風に思ってしまうと、ネット上の情報だけで物件を購入してしまいそうになることもあるでしょう。
自分がマンションやアパートを借りるときも、部屋や周辺の駅に足を運び環境を確認するはずです。
これと同じイメージで「周辺の環境」や「住宅の設備」などに関しては、入念なチェックを行うようにしましょう。
家賃収入で成功するポイントを紹介
不動産投資に関する勉強をする
家賃収入を得たい方は、不動産投資に関する知識を身につける必要があります。
また、不動産投資会社では、無料セミナーを随時開催しています。セミナーでは不動産投資のプロが直接相談に乗ってくれるため、知識を深めることができます。
空室や災害などの様々なリスクに備える
不動産投資で家賃収入を得たい方は、リスクを想定して対策を行う必要があります。
不動産投資のリスクには以下の例があります。
- 空室・家賃の滞納リスク
- 建物の老朽化リスク
- 地震など天災のリスク
- 不動産価格の暴落のリスク
特に「空室リスク」は家賃収入を計画的に得ることができなくなるため、対策が必要です。また、物件選びから空室リスクを意識して需要が高い物件かどうかを判断しましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
信頼できる不動産会社を選ぶことも、家賃収入で成功するポイントの一つです。
物件購入後のトラブルにも対応している不動産投資会社や、安定した入居率を誇る不動産投資会社など特徴が異なるため、自分の希望と合ったものを選びましょう。
家賃収入を得るのにかかる費用
家賃収入を得るには、費用がかかります。どんな費用がいつどれくらいの金額かかるのか把握しておくと、賃貸経営の資金計画も立てやすくなりますよ。
家賃収入を得るためにかかる初期費用
ここでは、2,000万円のマンション一室を購入して賃貸経営を始める場合の初期費用の目安を紹介していきます。
- 物件の取得費用：2,000万円（ローンを借りる場合がほとんど）
- 仲介手数料：66万円
- 不動産取得税：80万円
- 印紙税：4,000円
- 登記費用：約30万円（司法書士への報酬含む）
上記の費用は物件購入時に用意しておく必要があります。物件取得費用については、ローンという選択肢もあるので全額用意する必要はありません。
その他の費用
他にも以下の費用がかかる可能性があります。
- 支払い保険料：約15万円
- ローンの手数料：約40万円
- リフォーム費用：数十万円程度
これらの費用は物件の種類や状況によっても大きく変わるので見積もりを取って資金計画をたてておきましょう。
家賃収入を得るときに継続的にかかる費用
物件購入後も、家賃収入を得るためにはお金がかかります。ローンの金利は2,000万円の物件をフルローンで購入した場合の金利支払い分です。
- ローンの金利：約10万円
- 支払い保険料：約15万円（更新ごとに）
- 修繕費・リフォーム費：数十万円程度
- 仲介手数料：家賃の0.5ヶ月分
- 委託・管理費用：家賃の5%程度
これらのお金は物件の利回りにもかかわってくるので、できるだけ抑えられると良いでしょう。
マンションやアパートを一室購入して賃貸経営を始める場合の、実質利回りの目安は5%程度です。
家賃収入を得るうえでかかる税金
家賃収入を得た際には必要に応じて税金を納める必要があります。
- 所得税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 住民税
- 相続税
- 個人事業税
- 消費税 etc…
家賃収入にかかる税金は「給与所得」など、他の所得と合算して税額や税率が決まります。そのために一概にいくら税金がかかるとは言えません。
所得税は「不動産所得」に対してかかる
家賃収入は所得税の中でも不動産所得もしくは事業所得に該当します。
しかし、家賃収入が事業所得として扱われるケースは個人ではまれで、不動産を5棟以上持っている場合など事業規模が大きい場合のみです。
例えば1年間の家賃などを含む総収入が200万円で、かかった経費が100万円だとすれば、不動産所得は200万ー100万で100万円となります。
また、不動産の総収入には、家賃収入以外にも以下のお金が含まれます。
- 礼金
- 更新料
- 管理費
- 駐車場の賃料
- 自動販売機の売上
ちなみに敷金は原則、退去時に返還するものという扱いなので、敷金を受け取った時点では収入に含める必要はありません。
不動産投資に節税効果はある？｜仕組みや注意点を徹底解説
家賃収入を得るうえでのリスク
不動産経営は安定していると思われがちですが、リスクもあります。家賃収入を得るうえでの主なリスクは以下の通りです。
| 空室リスク | 空室リスクを下げるために実績豊富な不動産会社と委託契約を結ぶ |
|---|---|
| 災害リスク | 地盤の強い土地・エリアで物件を探す |
| 金利上昇リスク | 保険に加入しておく |
| デフレリスク | 資金計画は余裕をもって建てておく |
| 物件が老朽化するリスク | 所有物件の出口戦略も考えておく |
残念ながら上記のリスクを完全になくすことはできません。しかしリスクを正確に把握してあらかじめ対処しておけば、リスクを最小限にとどめることが可能です。
家賃収入を得たい方必見！おすすめ不動産投資会社4選
SYLA（シーラ）
- 入居率が高く安定した家賃収入が得られる
-
安全性が高い構造で住宅性能評価書も取得している
- 適切な建物管理と賃貸管理で不動産経営をサポート
- 不動産クラウドファンディングで手軽な不動産投資も可能
- 楽天ポイントがもらえるオンライン無料相談を実施
SYLAは賃貸需要が高い都心16区と一部大都市で、駅徒歩7分の土地を仕入れてマンションを開発しています。入居率は99.2%なので、安定した家賃収入が得られるでしょう。
建物の安全性にも力を入れており、施工中に複数回、専門知識のあるプロフェッショナルによる念入りな構造検査を実施。住宅の性能を国が定めた基準に沿ってに評価する「住宅性能評価書」も取得しています。
SYLAでは、不動産オーナーに代わって丁寧な建物管理や賃貸管理も実施しているので、不動産経営の手間はほとんどかかりません。
1万円から始められる不動産クラウドファンディング「利回りくん」なら、より時間をかけずに不動産投資できます。
出典：SYLA公式サイト（2022年12月現在）
RENOSY
- 空室リスクが低い中古マンションを厳選している
- 入居率99%、平均空室期間29日と空室リスクが低い
- 自宅にいながらオンラインで売買契約できる
- 中古マンションに投資できる不動産クラウドファンディング
- 資料請求&初回面談でAmazonギフト券をもらえる
多くの不動産投資会社が新築物件を中心に販売している中、RENOSYでは投資価値が高い中古マンションを取り扱っています。
駅からの距離や賃貸需要、築年数や管理状況などあらゆる面から中古マンションをスコアリング。空室リスクが低い物件を厳選しているため、入居率は99%と安定しています。
不動産投資に関する相談から打ち合わせ、売買契約まですべてオンラインで済ませられるので、忙しい人も不動産投資を始めやすいでしょう。
近年人気の不動産クラウドファンディングも、RENOSYは投資対象が中古マンションです。中古マンションへの投資に興味がある人は、まずはRENOSYでオンライン面談を受けるといいでしょう。
出典：RENOSY公式サイト（2022年12月現在）
アセットジャパン
- 資産運用から家計の見直しもできる
- 専門家が自分に合った運用プランをつくってくれる
-
不動産購入後90日間の空室保証
- 空室期間中は管理手数料が不要
-
無料カウンセリングを受ければAmazonギフト券がもらえる
アセットジャパンは、不動産投資を専門に行う不動産会社です。資産運用の基礎から家計の見直しまでできる無料カウンセリングを実施しており、専門知識を持ったプロが自分に合った運用プランをつくってくれます。
不動産投資は空室が最大のリスクですが、物件購入後90日間は、従前の入居者が退去してしまった場合に家賃を保証する制度が適用されるので安心です。
さらに、空室期間中は管理手数料がかからないので、赤字経営になりづらいでしょう。
出典：アセットジャパン公式サイト（2022年12月現在）
ミラップ
-
テクノロジーを活用して不動産投資をサポート
- ローンの審査がオンラインで完結する
-
管理手数料が安い
- 不動産投資だけではなく資産運用にも強い企業が運営している
- 資料請求＆初回面談を受けるとAmazonギフト券がもらえる
ミラップは、株式会社シュアーイノベーションが運営する不動産投資サービスです。
テクノロジーを活用したサービスが特徴で、売買契約やローンの審査がオンラインで完結します。収支の管理もアプリでできるので、わざわざ不動産会社に行く必要はありません。
株式会社シュアーイノベーションは、資産運用の相談サービス「マネーコーチ」やお金の専門情報サイト「Money Journal」も運営しているため、多角的な視点から資産形成をサポートしてくれます。
不動産投資以外の投資も検討している人は、ミラップで相談すれば最適な資産形成方法が見つかるでしょう。
出典：ミラップ公式サイト（2022年12月現在）
家賃収入に関してよくある質問
家賃収入とは、物件の入居者が支払う家賃によって得られる収入のことを指します。しかし、受け取った家賃のすべてがオーナーの元に行くのではありません。
家賃の合計金額から物件の維持にかかる経費を差し引いた金額がオーナーの手元に残ります。
何も準備していない状態から、家賃収入を得るまでの大まかな流れは以下のとおりです。
1．物件探し
2．入居者を募集する
3．入居者と賃貸契約を結ぶ
4．家賃の入金確認・定期的なメンテナンス
上記の中でも物件を決めるまでの勉強に力を入れ、時間を使うのがおすすめです。
「物件のエリアには徹底的にこだわる」や「建物の構造や設備が時代に合っている物件を選ぶ」などがあげられます。
他にも「実際に物件や土地を見て決定する」ことも忘れないようにしましょう。
不動産を購入する時の初期費用は、物件の価格の1割程度必要だと言われています。基本的に最も高額となる「不動産物件」に関しては、ローンを組んで支払うことになるでしょう。
そのため、不動産投資を始めるのに、物件を購入できる金額を事前に用意する必要はありません。
不動産投資にかかる税金は種類が多いです。
・所得税
・不動産取得税
・登録免許税 etc…
ただし、これらの税金は家賃収入で得た金額によって異なります。そのため、一概に〇〇円かかるとは言えないのが実情です。
「空室リスク」や「災害リスク」「金利上昇リスク」などが代表的なリスクです。どのリスクも不動産のオーナー個人の力では、完全になくすことは困難です。
そのため、事前にリスクとその対処法を準備しておくことがとても大切です。
まとめ
家賃収入を得るのは、土地やアパート・マンションなどを持っている富裕層だけと思っている方も多いでしょう。
しかし、実際には少ない初期費用から不動産経営を始めることも可能です。
おそらく最も高額となる「不動産物件の購入費用」も、ローンを組むことができれば、全額を用意する必要がないからです。
また、本記事で紹介した家賃収入を得る手順は以下の通りです。
- 物件を探す
- 入居者を募集する
- 賃貸契約を結ぶ
- 家賃の入金確認・定期的なメンテナンス
特に家賃収入が発生してからの、物件のメンテナンスや入居者トラブルが、不動産のオーナーにとってストレスになる可能性が高いでしょう。
その点、不動産投資に関わる様々な業務を一任できる「不動産会社」があれば心強いです。
